Zehn Argument für das bauen mit einem freien Architekten


1. Bauen mit einem Bauträger ist nicht kostengünstiger 

Bauen mit einem Bauträger ist – entgegen vollmundiger Werbeaussagen – nicht kosten-
günstiger. Das beweist unter anderem eine Broschüre der „Staatlichen Vermögens- und Hoch-
bauverwaltung Baden-Württemberg“ zum Bau des Finanzamts in Ludwigsburg. 


Bau des Finanzamts Ludwigsburg als Nachweis 

Im Rahmen eines bundesweiten Pilotversuchs wurden im Jahr 1998 unterschiedliche 
Modelle zum Bau des Finanzamts Ludwigsburg untersucht. Die einzelnen Modelle waren die 
eines Generalunternehmers, Leistungsverzeichnisse nach Fachlosen, Finanzierungs-
angebote und Investorenlösungen. 

Ergebnis: Die Vergabe nach Fachlosen, sprich Einzelgewerken, war für das Land am 
kostengünstigsten. An zweiter Stelle mit Mehrkosten von 5,18 % kam ein GU mit Leistungs-
programm (siehe auch Punkt 5), gefolgt von einem Investorenmodell mit 9,24 % Mehrkosten 
und einem GU mit Fachlosen mit 15,74 % Mehrkosten. 

Das Land entschied sich für die konventionelle Vergabe nach Einzelgewerken, mit deutlichen 
Kostenvorteilen gegenüber der Generalunternehmer-Beauftragung. 


2. Planer liefert die Handwerkerleistung kostengünstiger 

Bauherren, die mit Architekten als Treuhänder arbeiten, erhalten die Handwerkerpreise 
günstiger als vom GU. Der Grund: Der ausführende Handwerker hat seinen kalkulierten Preis für 
eine bestimmte exakt definierte Arbeit. Diese kann er einem GU oder genauso Ihnen bzw. Ihrem 
Architekten anbieten. 

Der GU muss allerdings auf das Angebot des Handwerkers noch folgende Zuschläge auf-
rechnen: 

• Seinen Aufwand für die Einholung und Prüfung der Angebote. 
• Seinen Aufwand für die Überwachung des Handwerkers am Bau und für die Abrechnung mit seinen Subunternehmern. 
• Sein Risiko für den Haftungsausfall der ausführenden Firma (zum Beispiel durch Insolvenz  innerhalb der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren). 
• Einen Zuschlag für seinen Gewinn. 

Es ergibt sich also die gleiche Situation wie bei der Einschaltung eines Zwischenhändlers. Das 
zu kaufende Produkt wird – immer vorausgesetzt es ist gleichwertig – deutlich teurer als bei der 
direkten Abnahme vom Hersteller. 


3. Wo haben Sie Einfluss auf Wahl der Bauausführenden? 

Als Architekten schreiben wir für die Ausführung diejenigen Firmen an, die Sie als Bauherr vor-
schlagen bzw. die wir gemeinsam für geeignet halten. Der unbezahlbare Erfahrungsschatz der 
Architekten hilft bei der Auswahl guter Handwerker. So werden von vornherein Baumängel und 
Nachbesserungen vermieden. Und Sie riskieren auch keine unerwartete Kostensteigerung durch 
eine Verzögerung bei der Fertigstellung. 

Bei einem GU haben Sie in aller Regel keine Einflussmöglichkeit auf die Auswahl von Firmen, 
ohne Mehrkosten in Kauf zu nehmen. Es kann Ihnen bei kritischen Gewerken – wie zum Bei-
spiel den Elektroarbeiten – also durchaus passieren, dass diese eine Firma aus weit entfernten 
Bundesländern oder sogar aus Billiglohnländern ausführt. Die Folge davon sind oft Schwierig-
keiten mit Nachinstallationen, Ersatzteilbeschaffungen und sonstigen Arbeiten. Denken Sie auch 
an Ihren „Hauselektriker“, der in Ihrem Betrieb oder bei Ihnen zuhause eine Viertelstunde nach 
Ihrem Anruf vor der Tür steht. Er hat sicher wenig Verständnis dafür, wenn die Installation im 
Zuge einer Baumaßnahme von einer unbekannten Firma ausgeführt wurde und er danach 
wieder die tägliche Kleinarbeit leisten soll. 


4. Spart Bauträgermodell dem Bauherrn wirklich Arbeit? 

Wenn Sie Ihr Gebäude „schlüsselfertig“ beziehen möchten, sparen Sie Aufwand oder Arbeit – 
vordergründig. Nämlich dann, wenn 

• Sie nicht hinterfragen, ob der Preis für die erbrachte Leistung gerechtfertigt war, 
• es Ihnen gleichgültig ist, ob Sie für das gleiche Geld nicht vielleicht hätten Besseres bekommen können, 
• Sie nicht wissen möchten, ob die Bauprodukte Ihre Ansprüche an Wertigkeit erfüllen, 
• Sie all diese Entscheidungen – und noch viel wichtiger die Überwachung der getroffenen Entscheidungen 
   – vertrauensvoll einer Person oder Firma überantworten, die alles andere als unabhängig ist. 

Ein freier Architekt bietet Ihnen dagegen an, als Ihr Sachwalter so viel Arbeit und Verantwortung 
zu übernehmen, wie Sie dies individuell wünschen und mit ihm vereinbaren. 


5. Bürgt ein Bauträger für Leistung und Qualität? 

Das Leistungsprogramm und die Qualifikation des Bauträgers sind Grundlage für das Gelingen 
eines Bauprojekts. Hier müssen Sie ganz genau hinschauen. Leistungsbeschreibungen wie zum 
Beispiel 

• „im Bad weiße hochwertige Fliesen“ 
• „Innentüren Furnier beschichtet“ 
• „Kunststofffenster weiß, Glas u=1,1“ 

sind keine Leistungsbeschreibungen, sondern allenfalls funktionale Beschreibungen oder Be-
schreibungen eines Zustands, nicht aber einer Qualität. 

Da ein Bauträger als Unternehmer eine Gewinnmaximierung anstreben wird, ist er versucht, 
Produkte einzubauen, die dieser Beschreibung zwar gerecht werden, für ihn aber möglichst 
kostengünstig zu beschaffen sind und die Gewährleistungszeit von fünf Jahren gerade so über-
stehen. 


Beispiel „Fliesen“ 

Die obige Beschreibung „Fliesen“ enthält zum Beispiel keine Angaben über die Fliesenart 
wie Steinzeug, Steingut, Feinsteinzeug. Außerdem fehlen Angaben, welche Anforderungen 
diese Fliesen erfüllen sollen. 

Unser Tipp: Eine sinnvolle und damit auch für Vergleichsangebote verwertbare Angabe für 
die Fliesen wäre zum Beispiel „Fliese Fabrikat Miliosa, 1. Wahl, Abmessung 30/60cm, Be-
anspruchungsgruppe III, Farbe multicolor, rutschhemmend R10, Verlegung im Dünnbett 
mittels kunststoffvergütetem Mörtel, Verfugung hellgrau.“ 


Beispiel Türen 

Bei den Türen stellt sich zum Beispiel die Frage nach der Klimaklasse, der Qualität des 
Türblatts (Waben, Röhrenspanstreifen, Röhrenspanplatte oder Vollspanplatte), nach 
Hersteller, Material und Qualität der Drücker und der Bänder. 



Sie sehen also, dass auf einer bauträgertypischen „Leistungsbeschreibung“ kein Vergleichsan-
gebot eines anderen Bieters möglich ist. Es gewinnt hier derjenige den Wettbewerb, der die 
billigste Fliese und die billigste Türe verbaut, unabhängig davon, ob diese Pauschalangebote 
Ihren wirklichen Vorstellungen entsprechen. 


Ein weiteres Problem ist die Qualifikation des Bauträgers und insbesondere dessen Subunter-
nehmer: „Die Schäden sind absehbar, der Pfusch am Bau ist programmiert“, fasst zum Beispiel 
Rüdiger Mattis, Vorstandsmitglied des Verbands Privater Bauherren (VPB) seine aktuellen Be-
obachtungen auf Baustellen zusammen. „Immer mehr Bauträger arbeiten mit unqualifizierten 
Subunternehmern. Um die Kosten zu drücken, suchen sie sich die billigste Firma aus. Wer sich 
seinen Traum vom Bauträger und Schlüsselfertiganbieter erfüllen lassen möchte, der sollte 
seinen Vertrag unbedingt bereits vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Bausachver-
ständigen prüfen lassen“, rät der unabhängige Bauexperte. 


6. Auch bei einem Bauträger fallen Planungskosten an 

Bauträger werben im Verkaufsgespräch oft damit, dass bei ihnen keine oder geringere 
Planungs- und damit Architektenkosten anfallen als beim Bauen mit einem Architekten. Diese 
Aussagen sind nichts als Legenden. Wahr sind zwei Dinge: 

Legende 1: GU hat Planungsaufwand von Null 

Unabhängig davon, ob Sie uns als freie Architekten oder einen Bauträger einschalten, entsteht 
immer ein Planungsaufwand. Die Grundleistungen des § 15 HOAI muss jeder erbringen. 

Wenn Sie mit einem Architekten bauen, werden Ihnen diese Kosten der Planung transparent 
und nachvollziehbar aufgelistet. Im Falle des Bauträgers hingegen werden diese oftmals in 
einem Gesamtpaket angeboten bzw. den Baukosten zugeschlagen. Wer sagt, es entstehen bei 
ihm hierfür keine Kosten, der plant und überwacht nicht, oder er rechnet diese Kosten ver-
ständlicherweise an anderer Stelle ein. 


Legende 2: Architektenkosten sind höher als GU-Planung 

Ein anderer – gerne genannter – Punkt ist, dass Architektenkosten teurer sind als die Kosten der 
eigenen Planer des GU. Es stellt sich hier die Frage, welche Qualifikation der Planer besitzt, 
wenn er so viel günstiger als der Architekt sein soll. Handelt es sich in diesem Fall um Archi-
tekten oder eventuell um angelernte Hilfskräfte, denen Sie Ihr Bauvorhaben anvertrauen? 

Fazit: Wie in jeder anderen Branche auch, werden für bestimmte Aufgaben hoch qualifizierte 
erfahrene Mitarbeiter benötigt. Außerdem erlaubt der Gesetzgeber keinen Preiswettbewerb, 
sobald Architektenleistungen zu erbringen sind. Dieser Grundsatz gilt unabhängig davon, ob die 
Planungsleistungen von einem freien Architekten oder von einem GU erbracht werden (siehe 
auch Punkt 10). 


7. Wer überwacht die Arbeiten vor Ort besser und günstiger? 

Bauen Sie mit uns als freien Architekten, erfüllen wir die Aufgabe der Bauüberwachung im 
Rahmen der Leistungsphase 8. Auf die Überwachung der Bauleistung entfallen 31 Prozent 
unseres Gesamthonorars. Ein Drittel unserer Arbeit besteht also allein aus der Überwachung 
der Bautätigkeiten. 

Im Falle des GU entstehen diese Kosten vordergründig nicht. Intern fallen sie jedoch auch für 
den GU an, da auch er die Arbeit seiner Fremdfirmen überprüfen muss. Die Frage, die sich 
jedoch nun für Sie als Auftraggeber stellt, lautet: Wer überwacht den GU, dass er die Leistung 
der Bauüberwachung tatsächlich im erforderlichen Umfang erbringt? 


Diese Arbeiten erfüllen freie Architekten in der Lph 8 

Architekten koordinieren die einzelnen Gewerke und überprüfen, ob diese entsprechend dem 
Stand der Technik, mit der geforderten Qualität und nach der vereinbarten Planung und Be-
schreibung bauen. Wir erarbeiten einen Zeitplan und überwachen seine Einhaltung. Wir fordern 
die Firmen auf, etwaige Mängel zu beseitigen, unterstützen Sie bei der vertragsgemäßen Ab-
nahme der Leistungen, erstellen mit den Baufirmen Aufmaße vor Ort und prüfen die 
Rechnungen auf ihre fachliche und rechnerische Richtigkeit. 

Während der Hauptbauphase muss der Bauleiter nach Bedarf täglich, oft sogar mehrmals täg-
lich vor Ort auf der Baustelle sein. 


Kürzere Bauzeit als „Besondere Leistung“ des GU? 

Gerne wird als besonderer Vorteil des „Alles in einer Hand“ die angeblich kürzere Bauzeit 
herausgestellt. Dazu muss man aber wissen, dass die Bestimmung und Einhaltung der Bauzeit 
eben nicht von der Unternehmereinsatzform sondern von der Planung, der Bauweise, der 
Personal- und Gerätekapazität sowie deren professioneller Koordination abhängt. 

Fazit: Erfahrene Architekten mit Fachkompetenz und Leistungsvermögen werden hierbei jedem 
seriösen Vergleich mit Schlüsselfertiganbietern standhalten. 


8. Ist der Bauträger so wie der Architekt ein „Sachwalter“? 

Der freie Architekt war und ist dazu verpflichtet, „Sachwalter“ des Bauherrn zu sein. Er übt 
seinen Beruf nach den Grundsätzen der freien Berufe aus und muss seine Unabhängigkeit in 
der Berufsausübung wahren. Im Rahmen seiner Sachwalterstellung muss der freie Architekt Sie 
als Bauherrn 

• unabhängig bei der Entwicklung des Gebäudes beraten, 
• Ihnen die für den Bau wirtschaftlich und fachlich geeignetsten Baufirmen empfehlen, 
• auf die geeignetsten (und neuen) Bauprodukte hinweisen, 
• eine tadellose Bauausführung überwachen und sicherstellen, 
• die Interessen von Ihnen als Bauherr gegenüber den Handwerkern vertreten. 

All dies kann der Architekt nur gewährleisten, wenn er Sachwalter, also frei und unabhängig, ist. 
Einen GU wird man nicht ernsthaft als „Sachwalter“ oder „Treuhänder“ des Auftraggebers be-
zeichnen dürfen. Er ist vielmehr ein Vertragspartner, der nach Gewinn strebt. Schwarz auf weiß 
steht das in einem Urteil des Landesberufsgerichts Baden-Württemberg aus dem Jahr 1988. 

Aus einem Urteil des Landesberufsgerichts 1988 

„... Derjenige, der ein Bauwerk auf eigene Rechnung errichtet und schlüsselfertig anbietet, 
wird auch alles daran setzen, eine gute Leistung zu erbringen. Es soll keinem Baugewerbe-
treibenden unterstellt werden, dass er nicht sein Bestes geben will. Er verdient aber im 
Gegensatz zum freien Architekten daran, wenn er das Bauwerk „billig“ herstellt, Mängel ver-
tuscht usw. Vor allem in Krisensituationen besteht die Gefahr, dass er durch „Einsparungen“ 
seinen Gewinn zu vermehren und seinen Verlust zu vermindern versucht. Deshalb kann ihm 
keine Sachwalterstellung zukommen. Vielmehr ist er ein echter „Vertragspartner“, der nach 
Gewinn strebt, dem gegenüber deshalb kritische Wachsamkeit angebracht ist. Gerade um 
ihn zu überwachen, bedarf es des „freien Architekten“.... 


9. Bauherrn-Risiko bei Architekten- und GU-Vergabe gleich? 

Punkt 9, der für das Bauen mit einem freien Architekten spricht, ist, dass hier das finanzielle 
Risiko für Sie als Bauherr wesentlich überschaubarer (und damit niedriger) ist als bei einer GU-
Vergabe. 

Risiko 1: Wer ist Vertragspartner beim GU-Vertrag? 

Das fängt bei der Frage an, wer bei einer GU-Beauftragung hinter Ihrem Vertragspartner steckt. 
Oft sind es zum Beispiel „Drei-Mann-GmbH’s“ mit einem kleinen Büro, die Ihnen ein Millionen-
projekt anbieten. Was passiert, wenn diese Firma während der Bauzeit in Schwierigkeiten ge-
rät? Selbst wenn Sie finanziell durch Bürgschaften abgesichert sind, kommt es zu nicht aufhol-
baren Zeitverzögerungen und endlosen Prozessen und Verhandlungen. Würden Sie in Ihrem 
Betrieb mit solchen Firmen und Anbietern Geschäfte abschließen? 

Risiko 2: Überzogene Zahlungspläne 

Im Bauträgergeschäft sind außerdem nicht selten überzogene Zahlungspläne anzutreffen. Sie 
bergen enorme Gefahren für Sie als Bauherr: Muss der Bauträger Insolvenz anmelden, haben 
Sie das Nachsehen. Sie bleiben auf einer unfertigen Bauruine sitzen. Obendrein verlieren Sie 
das gesamte voraus gezahlte Geld. Denn Bauträger sind in der Regel Gesellschaften mit be-
schränkter Haftung und haften im Insolvenzfall nur mit dem Gesellschaftsvermögen. Und das 
deckt in keinem Fall die Schäden. 

Zugegeben: Auch bei einer Direktvergabe von Einzelgewerken haben Sie keine Garantie, dass 
immer alles so läuft, wie Sie es sich vorgestellt haben. Aber wenn etwas schief geht, dann ist 
vielleicht eines von vielen Gewerken betroffen, aber nicht das gesamte Projekt gefährdet. 


10. Der Vorteil der getrennten Planung und Ausführung 

Mit der Beauftragung eines Architekten als freiem Berater und Treuhänder haben Sie das 
wichtigste Prinzip beim Bauen beachtet: Die eindeutige Trennung von Bauplanung und Bauaus-
führung. 

Was vollmundig formulierte Werbeanzeigen gern als Vorteil verkaufen – die Planung und Aus-
führung durch einen und denselben Anbieter – kann in der Praxis schnell zum Problem werden. 
Denn ein Unternehmer, der sowohl plant als auch baut, muss stets die eigene Rendite im Auge 
behalten. Er arbeitet oft mit festen Vertragspartnern, anstatt Leistungen auszuschreiben. In 
diesem Fall gibt es keine dritte, unabhängige Instanz, die Qualität und Preise kontrolliert. Hinzu 
kommen meist Risikoaufschläge, die unabhängig von tatsächlich auftretenden Kosten berechnet 
werden. 

Ein Architekt hingegen arbeitet als diese unabhängige „dritte Instanz“. Er sorgt dafür, dass die 
Qualität stimmt und die Kosten transparent bleiben. Er berät Sie mit seinem ganzen umfang-
reichen Fachwissen. Er koordiniert und kontrolliert alle am Bau Beteiligten. 

Dabei können Sie Ihrem Architekten von Anfang an quasi direkt ins Portemonnaie sehen. Denn 
die Architektenhonorare sind vom Gesetzgeber in der Honorarordnung für Architekten und 
Ingenieure (HOAI) klar und verbindlich festgeschrieben. Das heißt, dass alle Architekten auf 
derselben Honorarbasis arbeiten. Sie bieten ihre Leistung also nicht in einem Preis- sondern 
einzig und allein in einem Qualitätswettbewerb an. 




Quelle:
IWW Institut für Wirtschaftspublizistik 

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. 
Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforder-
lich, Haftung und Gewähr auszuschließen.